廣州公寓長(zhǎng)期出租的轉(zhuǎn)讓合同到底是買賣還是租賃合同？

張靜律師解答：現(xiàn)在很多公寓因無法過戶，都只能簽訂20年租期的租賃合同。即使名稱是買賣合同或轉(zhuǎn)讓合同，只要不轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)，就還是租賃合同。

判z決書節(jié)選：

法z院認(rèn)為,房屋買賣合同是出賣人轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買受人,買受人支付價(jià)款的合同。本案中,王某與富某簽訂的《轉(zhuǎn)讓合同》未約定王某有取得房屋所有權(quán)的權(quán)利,不符合房屋買賣合同的基本要素,故王某主張與富某之間成立房屋買賣關(guān)系理由不成立,法z院不予采納。《轉(zhuǎn)讓合同》合同名稱明確為公寓使用權(quán)轉(zhuǎn)讓,約定了具體轉(zhuǎn)讓的物業(yè)、交付時(shí)間、轉(zhuǎn)讓期限、轉(zhuǎn)讓費(fèi)用,并對(duì)轉(zhuǎn)讓期限到期后的使用期限進(jìn)行了約定,還對(duì)受讓人的出租、分租權(quán)進(jìn)行了限制,上述約定內(nèi)容符合合同法關(guān)于租賃合同為“出將租賃物交付承使用、收益,承支付租金”的定義,故雙方簽訂的《轉(zhuǎn)讓合同》成立房屋租賃法律關(guān)系。《z高人民z法z院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第二條規(guī)定:“出就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋,與承訂立的租賃合同無效。”因涉訟房屋所在建筑物未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證,現(xiàn)已被相關(guān)行政部門責(zé)令限期拆除,故富某與王某于2018年8月25日就涉訟房屋簽訂的《轉(zhuǎn)讓合同》屬無效合同。

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廣州收樓后發(fā)現(xiàn)開發(fā)商未取得竣工驗(yàn)收備案表能索賠嗎？

張靜律師解答：可以，取得竣工驗(yàn)收備案表是法定的交樓條件，即使合同約定不需要提供，或者購(gòu)房者已事實(shí)上收樓，仍可以起訴賠償。

判z決書節(jié)選：

法z院認(rèn)為:關(guān)于御某公司是否應(yīng)承擔(dān)逾期交房違約責(zé)任的問題。雙方在買賣合同第十二條、第十五條及附件七補(bǔ)充協(xié)議第十條、第十三條對(duì)房屋交付條件進(jìn)行了約定,雖然御某公司在2015年12月31日前已取得上述約定中需提供的文件,樊買家也確認(rèn)在約定的交樓時(shí)間前已符合約定的交樓條件,但御某公司直至2016年1月22日才取得《房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收備案表》,取得竣工驗(yàn)收備案表為法定的交付條件,故案涉房屋于2016年1月22日才滿樓條件。根據(jù)合同約定,御某公司應(yīng)當(dāng)在2015年12月31日前向樊買家交付房屋,因此,御某公司存在逾期交房的行為。

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廣州商品房買賣合同糾紛中，雙方對(duì)合同條款的收樓日理解不同怎么辦？

張靜律師解答：收樓日包括實(shí)際收樓日和視為收樓日，按照通俗理解,收樓日應(yīng)僅指實(shí)際收樓日。

判z決書節(jié)選：

御某公司還提出根據(jù)補(bǔ)充協(xié)議第十一條第三款第(2)項(xiàng)“乙方如有以下任何一種情形,甲方有權(quán)延期向乙方移交該商品房且無須承擔(dān)任何延期交房責(zé)任:(2)乙方未按甲方明示和要求繳納專項(xiàng)維修資金、物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)等各項(xiàng)收樓和辦z證稅、費(fèi)”的約定,其無需承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任。法z院認(rèn)為,第z一,補(bǔ)充協(xié)議第二十三條約定樊買家應(yīng)于收樓日前繳納物業(yè)專項(xiàng)維修資金,關(guān)于該“收樓日”的理解,根據(jù)法z院查明的事實(shí),補(bǔ)充協(xié)議部分涉及“收樓日”表述為“收樓日(包括實(shí)際收樓日或視為收樓日,以日期較前者為準(zhǔn))”或“收樓日(按本補(bǔ)充協(xié)議第十一條規(guī)定)”,即在括號(hào)內(nèi)對(duì)收樓日的含義予以明確,而反觀補(bǔ)充協(xié)議的第二十三條,并未對(duì)收樓日作出任何說明,故該收樓日不應(yīng)按照第十一條中“收樓日(包括實(shí)際收樓日或視為收樓日,以日期較前者為準(zhǔn))”進(jìn)行理解,按照通俗理解,該收樓日應(yīng)僅指實(shí)際收樓日。第二,根據(jù)《御某名邸二期房屋交付通知書》以及所附的《廣州御某名邸房屋業(yè)主入住應(yīng)繳費(fèi)用清單》,均反映物業(yè)專項(xiàng)維修資金于辦理入住手續(xù)時(shí)繳納。因此,樊買家于辦理收樓手續(xù)之日繳納專項(xiàng)維修資金未違反合同約定及御某公司的明示及要求,御某公司主張樊買家未按明示及要求繳納專項(xiàng)維修資金缺乏事實(shí)依據(jù)。綜上,御某公司對(duì)其未依約交房的行為應(yīng)承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任。

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廣州買家能起訴開發(fā)商簽訂商品房買賣合同嗎？

張靜律師解答：不能。認(rèn)購(gòu)書僅是一個(gè)預(yù)約合同，買家不買，定金沒收，賣家不賣，定金雙倍返還，任何一方都無權(quán)強(qiáng)制要求對(duì)方簽訂正式的商品房買賣合同。如下面這個(gè)案件，買家起訴開發(fā)商簽訂正式商品房買賣合同，就認(rèn)為民事活動(dòng)應(yīng)遵循自愿原則，駁回買家請(qǐng)求。

書節(jié)選：

關(guān)于趙買家主張開發(fā)商與其簽訂《商品房買賣合同》并辦理網(wǎng)簽手續(xù)、協(xié)助辦理并交付案涉房屋的不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證是否成立。根據(jù)本案事實(shí)，開發(fā)商以其并非合同相對(duì)方等為由拒絕按照《認(rèn)購(gòu)書》的約定與趙買家簽訂《商品房買賣合同》，其行為已構(gòu)成違約。《典》第四百九十五條第二款規(guī)定：“當(dāng)事人不履行預(yù)約合同約定的訂立合同義務(wù)的，對(duì)方可以請(qǐng)求其承擔(dān)預(yù)約合同的違約責(zé)任。”但本案中是否可強(qiáng)制要求開發(fā)商繼續(xù)履行與趙買家簽訂《商品房買賣合同》等締約義務(wù)，仍需根據(jù)本案事實(shí)并結(jié)合相關(guān)法律規(guī)定作出綜合判斷。《高人民關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案當(dāng)事人名稱或者姓名和住所；......”現(xiàn)雙方在《認(rèn)購(gòu)書》中僅就合同當(dāng)事人、標(biāo)的、價(jià)權(quán)證，均屬于商品房買賣合同項(xiàng)下應(yīng)履行的義務(wù)范疇，在雙方無法簽訂正式合同的前提下，對(duì)其該部分主張，本院亦不予支持。

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