廣州商品房買賣合同的格式條款有效嗎？

張靜律師解答：如合同約定的雙方權(quán)利義務(wù)明顯不對等，則該格式條款不一定有效。

首先，關(guān)于合同格式條款是否有效的問題。雙方簽約所用的《廣州市商品房買賣合同》及其附件是開發(fā)商事先印好的格式合同。按照合同法的相關(guān)規(guī)定，格式合同提供方應(yīng)遵循公平原則確定與當事人之間的權(quán)利義務(wù)，并采取合理的方式提請對方注意免除或限制其責(zé)任的條款。提供格式合同的一方免除其責(zé)任、排除對方主要權(quán)利的，該格式條款無效。案涉格式合同中，開發(fā)商逾期交樓違約責(zé)任明顯輕于買受人逾期付款違約責(zé)任，雙方權(quán)利義務(wù)明顯不對等。因此，該條款不能認定為合法有效。

其次，關(guān)于是否應(yīng)當對違約金上限進行調(diào)整的問題。開發(fā)商逾期18個月未通知收樓，且何時能交付仍不確定，若以總房款的2%的上限標準計算逾期交付違約金，顯然有違公平原則和誠實信用原則，亦明顯不足以彌補因開發(fā)公司違約給陳某某所造成的損失。根據(jù)《合同法》第z一百一十四條第二款的規(guī)定，“約定的違約金低于造成的損失的，當事人可以請求人民z法z院或者仲裁機構(gòu)予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，當事人可以請求人民z法z院或者仲裁機構(gòu)予以適當減少”，人民z法z院可以依據(jù)當事人的訴請、綜合考慮買受人是否已收樓、逾期交樓的原因及當事人過錯程度等具體案情對違約金進行調(diào)整。

廣州張靜律師多年來代理大量房產(chǎn)訴z訟案件，有豐富的執(zhí)業(yè)經(jīng)驗，事人一致好評。特擅長二手房買賣糾紛，商品房買賣糾紛，宅基地房屋買賣糾紛，房產(chǎn)確權(quán)案件及商鋪租賃與買賣糾紛案件，收費優(yōu)惠，歡迎咨詢。

廣州購房人起訴開發(fā)商辦理房產(chǎn)證時，房屋已經(jīng)被了怎么辦？

張靜律師解答：如果簽訂商品房買賣合同的時間在先，權(quán)人就不能主張權(quán)。如下面這個案件，陶某2013年買商品房，由于當時沒有購房資格就沒有辦理房產(chǎn)證。開發(fā)商2018年將房屋給其他公司。后陶某起訴開發(fā)商和權(quán)人公司配合辦理房產(chǎn)證，就支持。

書節(jié)選：

認為，根據(jù)本院查明事實，陶某與云某公司銷售代理人頤某公司簽訂《認購書》和《商品房購房協(xié)議》時，并未取得購房資格，購房協(xié)議對此為其后廣州市房管局規(guī)定的網(wǎng)簽合同版本的簽訂進行了約定。兩份協(xié)議雖然未有云某公司加蓋公章，但陶某所付案涉房屋的購房款實際已由頤某公司收取，陶某履行了支付購房款的合同主要義務(wù)，云某公司已履行了交付案涉房屋給陶某使用的合同主要義務(wù)，陶某與云某公司雙方房屋買賣合同關(guān)系已經(jīng)成立并已經(jīng)生效。在陶某取得購房資格的情況下，陶某要求云某公司按房地產(chǎn)交易行政管理部門的要求簽訂網(wǎng)簽合同版本、辦理網(wǎng)簽備案手續(xù)，符合雙方所設(shè)房屋買賣合同關(guān)系的目的。依陶某提交的《購房資格房屋的登記涂銷手續(xù)有理，本院予以支持。

張靜多年來代理大量房產(chǎn)案件，有豐富的執(zhí)業(yè)經(jīng)驗，事人一致好評，從業(yè)十年以上。特擅長二手房買賣糾紛，商品房買賣糾紛，宅基地房屋買賣糾紛，房產(chǎn)確權(quán)案件，各類分家析產(chǎn)房產(chǎn)確權(quán)及商鋪租賃與買賣糾紛，執(zhí)行異議案件，收費優(yōu)惠，歡迎咨詢。

廣東合拓律師事務(wù)所地址：廣州市天河區(qū)天河北路183號大都會廣場8樓

廣州商品房交樓糾紛中，如何查明通水電氣的時間？

張靜律師解答：購房者自己可能比較難查到，一般都是起訴后，向供水、供電、供氣部門發(fā)函，根據(jù)供水電氣公司的回復(fù)或者簽訂的合同時間來認定。

書繼續(xù)：

根據(jù)合同約定，開發(fā)商應(yīng)當在2017年6月30日前將符合“竣工驗收合格，取得《建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督報告》和規(guī)劃、消防、人防、出具的認可文件或準許使用文件；滿足供水、供氣、供電及通郵等必要居住條件，并取得公共服務(wù)單位出具的供水、供氣、供電、通郵的證明文件”條件的商品房交付給關(guān)買家使用。關(guān)買家主張開發(fā)商在合同約定的2017年6月30日前未將符合合同約定的交樓條件的房屋交付給關(guān)買家，就此本院向供氣部門發(fā)函調(diào)查，根據(jù)燃氣公司函復(fù)的內(nèi)容來看，涉案小區(qū)的燃氣管道設(shè)施于2017年8月9日才正式移交給燃氣公司，燃氣公司并于同日與開發(fā)商簽訂《管道燃氣合同》，由此可見，涉案小區(qū)的供氣條件于2017年8月9日才真正具備。開發(fā)商未按約定時間向關(guān)買家提供符合合同約定的交房條件的房屋，其行為已構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。

張靜多年來代理大量房產(chǎn)案件，有豐富的執(zhí)業(yè)經(jīng)驗，事人一致好評，從業(yè)十年以上。特擅長二手房買賣糾紛，商品房買賣糾紛，宅基地房屋買賣糾紛，房產(chǎn)確權(quán)案件，各類分家析產(chǎn)房產(chǎn)確權(quán)及商鋪租賃與買賣糾紛，執(zhí)行異議案件，收費優(yōu)惠，歡迎咨詢。

廣東合拓律師事務(wù)所地址：廣州市天河區(qū)天河北路183號大都會廣場8樓