廣州商品房買賣合同的格式條款有效嗎？

張靜律師解答：如合同約定的雙方權利義務明顯不對等，則該格式條款不一定有效。

首先，關于合同格式條款是否有效的問題。雙方簽約所用的《廣州市商品房買賣合同》及其附件是開發商事先印好的格式合同。按照合同法的相關規定，格式合同提供方應遵循公平原則確定與當事人之間的權利義務，并采取合理的方式提請對方注意免除或限制其責任的條款。提供格式合同的一方免除其責任、排除對方主要權利的，該格式條款無效。案涉格式合同中，開發商逾期交樓違約責任明顯輕于買受人逾期付款違約責任，雙方權利義務明顯不對等。因此，該條款不能認定為合法有效。

其次，關于是否應當對違約金上限進行調整的問題。開發商逾期18個月未通知收樓，且何時能交付仍不確定，若以總房款的2%的上限標準計算逾期交付違約金，顯然有違公平原則和誠實信用原則，亦明顯不足以彌補因開發公司違約給陳某某所造成的損失。根據《合同法》第z一百一十四條第二款的規定，“約定的違約金低于造成的損失的，當事人可以請求人民z法z院或者仲裁機構予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，當事人可以請求人民z法z院或者仲裁機構予以適當減少”，人民z法z院可以依據當事人的訴請、綜合考慮買受人是否已收樓、逾期交樓的原因及當事人過錯程度等具體案情對違約金進行調整。

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廣州購房人起訴開發商辦理房產證時，房屋已經被了怎么辦？

張靜律師解答：如果簽訂商品房買賣合同的時間在先，權人就不能主張權。如下面這個案件，陶某2013年買商品房，由于當時沒有購房資格就沒有辦理房產證。開發商2018年將房屋給其他公司。后陶某起訴開發商和權人公司配合辦理房產證，就支持。

書節選：

認為，根據本院查明事實，陶某與云某公司銷售代理人頤某公司簽訂《認購書》和《商品房購房協議》時，并未取得購房資格，購房協議對此為其后廣州市房管局規定的網簽合同版本的簽訂進行了約定。兩份協議雖然未有云某公司加蓋公章，但陶某所付案涉房屋的購房款實際已由頤某公司收取，陶某履行了支付購房款的合同主要義務，云某公司已履行了交付案涉房屋給陶某使用的合同主要義務，陶某與云某公司雙方房屋買賣合同關系已經成立并已經生效。在陶某取得購房資格的情況下，陶某要求云某公司按房地產交易行政管理部門的要求簽訂網簽合同版本、辦理網簽備案手續，符合雙方所設房屋買賣合同關系的目的。依陶某提交的《購房資格房屋的登記涂銷手續有理，本院予以支持。

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廣州商品房交樓糾紛中，如何查明通水電氣的時間？

張靜律師解答：購房者自己可能比較難查到，一般都是起訴后，向供水、供電、供氣部門發函，根據供水電氣公司的回復或者簽訂的合同時間來認定。

書繼續：

根據合同約定，開發商應當在2017年6月30日前將符合“竣工驗收合格，取得《建設工程質量監督報告》和規劃、消防、人防、出具的認可文件或準許使用文件；滿足供水、供氣、供電及通郵等必要居住條件，并取得公共服務單位出具的供水、供氣、供電、通郵的證明文件”條件的商品房交付給關買家使用。關買家主張開發商在合同約定的2017年6月30日前未將符合合同約定的交樓條件的房屋交付給關買家，就此本院向供氣部門發函調查，根據燃氣公司函復的內容來看，涉案小區的燃氣管道設施于2017年8月9日才正式移交給燃氣公司，燃氣公司并于同日與開發商簽訂《管道燃氣合同》，由此可見，涉案小區的供氣條件于2017年8月9日才真正具備。開發商未按約定時間向關買家提供符合合同約定的交房條件的房屋，其行為已構成違約，應承擔違約責任。

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