是的，2025年成都新規允許房產在一次抵押未結清的情況下進行二次抵押（二抵），這得益于政策松綁帶來的重大突破。 核心是通過房產剩余價值融資，避免結清首貸的高成本和時間延誤，但需嚴格滿足條件并防范風險。 以下從關鍵條件、新規紅利、操作風險三方面全面解讀：
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一、申請二次抵押的核心條件
未結清首貸的房產辦理二抵并非無條件，需同時滿足以下要求：
房產資質：
產權清晰無糾紛，已取得不動產權證，且房齡≤30年（2025年成都新政放寬舊限）。
剩余價值充足：可貸額度 = 評估價 × 抵押率 - 首次貸款余額。抵押率通常為60%-70%，若結果≤0則無法操作。例如，500萬評估價的房產，首貸余額300萬時，二抵最高可貸50萬（500×70%-300）。
借款人資質：
征信記錄良好，近2年無“連三累六”逾期（連續3次或累計6次）。
月收入需覆蓋所有貸款月供的2倍以上，自由職業者可提供支付寶流水等佐證。
銀行配合：首次抵押銀行需出具《同意二次抵押聲明》，否則可能需轉押或結清原貸款。
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二、2025年成都新政亮點：紅利與突破
2025年成都二抵政策大幅優化，為購房者提供更多便利：
門檻降低：房齡放寬至30年（舊規20年），覆蓋1995年前建成的老舊小區，激活超15萬套房源流動性。
估值加成：地鐵TOD輻射區（如雙流怡心湖）或完成改造的老舊社區，評估價可上浮最高15%。例如，高新區一套650萬評估價房產，首貸余額200萬時，新政下可貸額度提升至255萬（舊規僅125萬）。
利率優勢：國有大行利率低至3.8%-4.5%，遠低于網貸（年化超15%），且支持“先息后本”還款方式緩解壓力。
三、關鍵風險與禁忌事項
操作二抵時需警惕以下陷阱，避免資金鏈斷裂或法律糾紛：
高壓線行為：
隱瞞首貸銀行擅自操作，可能被判定無效并賠償違約金（杭州案例賠12萬）。
偽造貸款用途（如炒股、購房），違反監管將面臨抽貸風險，合規用途限于裝修、經營周轉等。
成本陷阱：虛高評估價誘導貸款，后續房價下跌可能觸發強制平倉；非銀機構可能收取評估費（0.5%）或過橋費（日息0.15%）。
處置優先級：二抵逾期90天，法拍處置權優先于首貸，需確保還款能力。
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操作建議
優先選擇與原貸款行合作以降低利率和流程復雜度，同時利用新政紅利（如地鐵房估值上浮）。 提交材料時需準備房產證、收入證明及銀行同意函，建議貸前測試壓力覆蓋LPR上浮100BP的風險。 總之，2025年成都二抵新政為資金周轉提供高效路徑，但需嚴格評估自身資產與負債平衡。
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