廣州租賃的房屋實際面積比合同小，多年后能主張退租金嗎？
張靜律師解答：不能了。如果當時發(fā)現(xiàn)房屋實際面積小了，應(yīng)立即提出來，過了合理期限了再提，就視為接受了真實面積，會駁回訴求。
判z決書節(jié)選：
法z院認為：因涉案物業(yè)系沒有合法報建手續(xù)的建筑，趙某與吳某簽訂的《租憑合同》為無效合同。趙某向小某村第二經(jīng)合社、吳某主張因?qū)嶋H測量租賃面積與合同約定租賃面積不符，需返還多收取的租金的訴請，首先，對于趙某主張涉案物業(yè)實際測量面積為226.7664平方米，雖趙某提交的《小某村房屋測量表》顯示實測建筑面積為226.7664平方米，但因該測量表系趙某單方制作，并未取得吳某認可，在無其他證據(jù)予以證實的情況下，故對趙某該主張不予采納；其次，自2012年趙某與吳某簽訂租賃合同至今，在長達七年的時間里，趙某并未對租賃面積提出過異議，直到涉案物業(yè)被拆除需要進行補償時才提出異議，不符合合同履行習慣。綜上，法z院認為，雖然租賃合同約定的租賃面積與實際使用面積可能會存在誤差，但趙某并未在合理的時間向吳某提出異議，視為趙某對約定的租賃面積予以認可，故對于趙某主張吳某返還多收取租金的訴請不予支持。
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廣州出租z人提供的房屋不能辦理營業(yè)執(zhí)照能索賠嗎？
張靜律師解答：如不能辦理營業(yè)執(zhí)照的原因在于出租z人提供的房屋不符合用途，而租賃合同又明確約定房屋需符合用途，且承租z人解除合同的原因也是不能辦理營業(yè)執(zhí)照，則出租z人才需承擔違約責任。如下面這個案件，雖然出租z人提供的房屋導致營業(yè)執(zhí)照的辦理延遲，但終承租z人還是辦理了營業(yè)執(zhí)照，其雙方起爭議的原因并非是營業(yè)執(zhí)照的辦理，而是租金的增加，終法z院駁回承租z人要求出租z人賠償?shù)脑V請。
判z決書節(jié)選：
關(guān)于維某酒店主張鄭房東賠償因涉案房屋未能辦理營業(yè)執(zhí)照而導致的實際租金損失、工人工資損失、經(jīng)營利潤損失的反訴請求。《合同法》第二百一十六條規(guī)定,出租z人應(yīng)當按照約定將租賃物交付承租z人,并在租賃期間保持租賃物符合約定的用途。根據(jù)上述《租賃合同》的約定,鄭房東出租涉案房屋給維某酒店系用于開設(shè)酒店,并保證涉案房屋可供維某酒店用于酒店住宿、辦公、餐飲、小商品零售等用途。而涉案房屋的登記用途首層為商場、傳達室及儲藏室,2-9層為辦公,與上述約定的用途不一致。其次,根據(jù)維某酒店提供的證據(jù),維某酒店已向有關(guān)部門提出臨時改變使用功能的申請,目前未有證據(jù)證明其上述申請已獲批準,且目前維某酒店已辦理經(jīng)營范圍為商業(yè)服務(wù)業(yè)的營業(yè)執(zhí)照。現(xiàn)有證據(jù)并未反映維某酒店在申請臨時改變房屋使用功能后至本案訴z訟前,曾就涉案房屋未能辦理經(jīng)營酒店的相關(guān)證照一事向鄭房東提出異議;而且,維某酒店此后亦辦理了經(jīng)營范圍為商業(yè)服務(wù)業(yè)的營業(yè)執(zhí)照,并將房屋用于公寓及餐飲經(jīng)營至今。可見,即使維某酒店未能按照約定的用途使用涉案房屋,但維某酒店此后的行為亦表明其對涉案房屋不符合約定用途一事不持異議。故維某酒店上述反訴請求依據(jù)不足,法z院對此不予支持。
廣州房屋租賃合同無效后，能索賠裝修損失嗎？
張靜律師解答：可以，一般認為對因沒有房產(chǎn)證導致無法辦理營業(yè)執(zhí)照，從而起訴合同無效的情況下，雙方的過錯對半分，各50%。如下面這個案件，法z院就評估了裝修現(xiàn)值，然后判z決出租z人賠償一半。
判z決書節(jié)選：
一審法z院認為：關(guān)于裝修損失。根據(jù)廣州市安某價格事務(wù)所有限公司出具的《評估結(jié)論書》顯示,涉案房屋裝修現(xiàn)值損失為266588元。按照邱租客、楊某對涉案租賃合同無效各自承擔50%的過錯責任,楊某應(yīng)向邱租客賠償裝修損失133294元(266588元/2)。對于楊某稱有爭議部分現(xiàn)值就是楊某原本的裝修而不是邱租客在此次進場后的裝修,且評估單價過高的意見,鑒于廣州市安某價格事務(wù)所有限公司于2019年9月11日已對楊某上述異議出具《函復》,且該復函內(nèi)容科學合理,法z院予以采納,且楊某稱有異議部分的裝修實際為楊某實施并非邱租客裝修,因其未提供證據(jù)證實,故法z院對楊某提出的異議不予支持。
二審法z院認為：關(guān)于邱租客主張的裝修損失。如上所述,因案涉房產(chǎn)未取得規(guī)劃許可證,雙方簽訂的合同為無效合同。楊某作為案涉房屋轉(zhuǎn)租z人、邱租客作為承租z人對案涉房屋屬性及相應(yīng)的權(quán)證均具有審慎審查的義務(wù),雙方對于合同無效具有同等過錯,一審按照雙方過錯責任判令楊某賠償一半裝修損失并無不當。
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廣州承租z人因疫情影響，可否將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人？
張靜律師解答：承租z人不可以隨意將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人，根據(jù)《合同法》第224條規(guī)定，承租z人經(jīng)出租z人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租z人轉(zhuǎn)租的，承租z人與出租z人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對租賃物造成損失的，承租z人應(yīng)當賠償損失。承租z人未經(jīng)出租z人同意轉(zhuǎn)租的，出租z人可以解除合同。所以，不建議承租z人采用轉(zhuǎn)租的方式，讓第三人與出租z人另行訂立租賃合同。
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