廣州開(kāi)發(fā)商雙合同售樓，裝修合同屬于房屋買(mǎi)賣合同的部分嗎？

張靜律師解答：屬于，《房屋裝修協(xié)議書(shū)》與《商品房買(mǎi)賣合同》共同構(gòu)成了房屋買(mǎi)賣雙方的主要權(quán)利義務(wù)內(nèi)容的購(gòu)房協(xié)議,所以,《房屋裝修協(xié)議書(shū)》實(shí)質(zhì)上具有部分房屋買(mǎi)賣協(xié)議的性質(zhì)。

書(shū)節(jié)選：

關(guān)于涉案《房屋裝修協(xié)議書(shū)》的性質(zhì)問(wèn)題，本院認(rèn)為,根據(jù)《房屋裝修協(xié)議書(shū)》第三條的裝修款計(jì)付方式及第六條的房屋交付條件等合同內(nèi)容,可以看出裝修款是否交付直接影響涉案房屋的交付,購(gòu)房者若僅支付《商品房買(mǎi)賣合同》約定的購(gòu)房款并不能使對(duì)方交付房屋,購(gòu)房款的交付只是上某公司直接代購(gòu)房者收樓并在收樓后進(jìn)屋裝修的條件,只有購(gòu)房者按約定再交付了裝修款,上某公司才會(huì)交付房屋給購(gòu)房者,這表明購(gòu)房者交付了購(gòu)房款加上裝修款之后才能獲得房屋的交付。房屋的交付是售房者的主要義務(wù),購(gòu)房款的交付是購(gòu)房者的主要義務(wù),而本案售房者萬(wàn)某公司交付房屋的主要義務(wù)被《房屋裝修協(xié)議書(shū)》和《商品房買(mǎi)賣合同》分割規(guī)定,同樣,購(gòu)房者交付購(gòu)房款的主要義務(wù)亦被分割規(guī)定在《房屋裝修協(xié)議書(shū)》和《商品房買(mǎi)賣合同》之中,涉案《房屋裝修協(xié)議書(shū)》并非單純的裝修協(xié)議,其中的部分內(nèi)容應(yīng)屬于房屋買(mǎi)賣合同的房屋交付內(nèi)容,其與涉案的《商品房買(mǎi)賣合同》共同構(gòu)成了房屋買(mǎi)賣雙方的主要權(quán)利義務(wù)內(nèi)容的購(gòu)房協(xié)議,所以,涉案《房屋裝修協(xié)議書(shū)》實(shí)質(zhì)上具有部分房屋買(mǎi)賣協(xié)議的性質(zhì)。

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廣州房屋有輕微滲水能拒絕收樓嗎？

張靜律師解答：不能。要嚴(yán)重的質(zhì)量問(wèn)題影響正常居住使用才可以拒絕收樓，輕微滲水只能在保修期內(nèi)要求開(kāi)發(fā)商維修。

書(shū)節(jié)選：

本案爭(zhēng)議焦點(diǎn)是涉案房屋是否存在因房屋質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響正常居住使用的問(wèn)題。涉案房屋所在的樓棟已經(jīng)辦理了竣工驗(yàn)收備案,現(xiàn)有的證據(jù)未能反映涉案房屋存在足以影響正常居住使用的嚴(yán)重質(zhì)量問(wèn)題。至于曾某提出的涉案房屋存在天花板不平整、門(mén)板凹凸不平、陽(yáng)臺(tái)天花滲水等問(wèn)題,應(yīng)屬于曾某與星某公司簽訂的買(mǎi)賣合同中所約定的保修范圍,曾某可在保修期內(nèi)向星某公司主張要求履行質(zhì)量保修義務(wù),但曾某以此為由拒絕收樓并要求賠償拒絕收樓期間的違約金和租金損失缺乏依據(jù),本院不予采納。

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廣州買(mǎi)商品房時(shí)雙合同中的裝修合同有效嗎？

張靜律師解答：裝修合同中關(guān)于商品房買(mǎi)賣部分意思表示有效，裝修部分意思表示無(wú)效，裝修款視為房款的一部分，不能單獨(dú)解除裝修合同。如下面這個(gè)案件，意思裝修合同無(wú)效，二審改判，認(rèn)為合同部分有效，部分無(wú)效。

書(shū)節(jié)選：

本案爭(zhēng)議焦點(diǎn)在于:符某是否應(yīng)支付違約金及違約金如何計(jì)算。一審根據(jù)《無(wú)憂安居家裝整合服務(wù)協(xié)議》協(xié)議的內(nèi)容并結(jié)合房地產(chǎn)調(diào)控政策認(rèn)定雙方的真實(shí)意愿并非在《廣州市商品房買(mǎi)賣合同(預(yù)售)》以外另行訂立并履行獨(dú)立的《無(wú)憂安居家裝整合服務(wù)協(xié)議》,該協(xié)議所約定的服務(wù)費(fèi)實(shí)際屬于符某購(gòu)買(mǎi)涉案房屋應(yīng)支付房?jī)r(jià)款的一部分,與《廣州市商品房買(mǎi)賣合同(預(yù)售)》中約定的價(jià)款共同構(gòu)成涉案房屋的總價(jià)款正確,本院予以認(rèn)可。依照《總則》百四十六條“行為人與相對(duì)人以的意思表示實(shí)施的民事法律行為無(wú)效。以的意思表示隱藏的民事法律行為的效力,依照有關(guān)法律規(guī)定處理”的規(guī)定,符某與上某公司簽訂的《無(wú)憂安居家裝整合服務(wù)協(xié)議》中關(guān)于裝修部分的意思表示為的意思表示,該裝修部分的意思表示無(wú)效,其所隱藏的關(guān)于商品房買(mǎi)賣合同關(guān)系的意思表示并不存在法定無(wú)效情形,應(yīng)為有效。故一審認(rèn)定《無(wú)憂安居家裝整合服務(wù)協(xié)議》無(wú)效表述不準(zhǔn)確,本院予以糾正。《無(wú)憂安居家裝整合服務(wù)協(xié)議》中約定的裝修價(jià)款實(shí)為購(gòu)房款的一部分,符某逾期付款應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。

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