廣州公寓長期出租的轉讓合同到底是買賣還是租賃合同？

張靜律師解答：現在很多公寓因無法過戶，都只能簽訂20年租期的租賃合同。即使名稱是買賣合同或轉讓合同，只要不轉移房屋所有權，就還是租賃合同。

判z決書節選：

法z院認為,房屋買賣合同是出賣人轉移房屋所有權于買受人,買受人支付價款的合同。本案中,王某與富某簽訂的《轉讓合同》未約定王某有取得房屋所有權的權利,不符合房屋買賣合同的基本要素,故王某主張與富某之間成立房屋買賣關系理由不成立,法z院不予采納。《轉讓合同》合同名稱明確為公寓使用權轉讓,約定了具體轉讓的物業、交付時間、轉讓期限、轉讓費用,并對轉讓期限到期后的使用期限進行了約定,還對受讓人的出租、分租權進行了限制,上述約定內容符合合同法關于租賃合同為“出將租賃物交付承使用、收益,承支付租金”的定義,故雙方簽訂的《轉讓合同》成立房屋租賃法律關系。《z高人民z法z院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第二條規定:“出就未取得建設工程規劃許可證或者未按照建設工程規劃許可證的規定建設的房屋,與承訂立的租賃合同無效。”因涉訟房屋所在建筑物未取得建設工程規劃許可證,現已被相關行政部門責令限期拆除,故富某與王某于2018年8月25日就涉訟房屋簽訂的《轉讓合同》屬無效合同。

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廣州收樓后發現開發商未取得竣工驗收備案表能索賠嗎？

張靜律師解答：可以，取得竣工驗收備案表是法定的交樓條件，即使合同約定不需要提供，或者購房者已事實上收樓，仍可以起訴賠償。

判z決書節選：

法z院認為:關于御某公司是否應承擔逾期交房違約責任的問題。雙方在買賣合同第十二條、第十五條及附件七補充協議第十條、第十三條對房屋交付條件進行了約定,雖然御某公司在2015年12月31日前已取得上述約定中需提供的文件,樊買家也確認在約定的交樓時間前已符合約定的交樓條件,但御某公司直至2016年1月22日才取得《房屋建筑工程和市政基礎設施工程竣工驗收備案表》,取得竣工驗收備案表為法定的交付條件,故案涉房屋于2016年1月22日才滿樓條件。根據合同約定,御某公司應當在2015年12月31日前向樊買家交付房屋,因此,御某公司存在逾期交房的行為。

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廣州商品房買賣合同糾紛中，雙方對合同條款的收樓日理解不同怎么辦？

張靜律師解答：收樓日包括實際收樓日和視為收樓日，按照通俗理解,收樓日應僅指實際收樓日。

判z決書節選：

御某公司還提出根據補充協議第十一條第三款第(2)項“乙方如有以下任何一種情形,甲方有權延期向乙方移交該商品房且無須承擔任何延期交房責任:(2)乙方未按甲方明示和要求繳納專項維修資金、物業管理服務費等各項收樓和辦z證稅、費”的約定,其無需承擔逾期交房的違約責任。法z院認為,第z一,補充協議第二十三條約定樊買家應于收樓日前繳納物業專項維修資金,關于該“收樓日”的理解,根據法z院查明的事實,補充協議部分涉及“收樓日”表述為“收樓日(包括實際收樓日或視為收樓日,以日期較前者為準)”或“收樓日(按本補充協議第十一條規定)”,即在括號內對收樓日的含義予以明確,而反觀補充協議的第二十三條,并未對收樓日作出任何說明,故該收樓日不應按照第十一條中“收樓日(包括實際收樓日或視為收樓日,以日期較前者為準)”進行理解,按照通俗理解,該收樓日應僅指實際收樓日。第二,根據《御某名邸二期房屋交付通知書》以及所附的《廣州御某名邸房屋業主入住應繳費用清單》,均反映物業專項維修資金于辦理入住手續時繳納。因此,樊買家于辦理收樓手續之日繳納專項維修資金未違反合同約定及御某公司的明示及要求,御某公司主張樊買家未按明示及要求繳納專項維修資金缺乏事實依據。綜上,御某公司對其未依約交房的行為應承擔逾期交房的違約責任。

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廣州買家能起訴開發商簽訂商品房買賣合同嗎？

張靜律師解答：不能。認購書僅是一個預約合同，買家不買，定金沒收，賣家不賣，定金雙倍返還，任何一方都無權強制要求對方簽訂正式的商品房買賣合同。如下面這個案件，買家起訴開發商簽訂正式商品房買賣合同，就認為民事活動應遵循自愿原則，駁回買家請求。

書節選：

關于趙買家主張開發商與其簽訂《商品房買賣合同》并辦理網簽手續、協助辦理并交付案涉房屋的不動產產權證是否成立。根據本案事實，開發商以其并非合同相對方等為由拒絕按照《認購書》的約定與趙買家簽訂《商品房買賣合同》，其行為已構成違約。《典》第四百九十五條第二款規定：“當事人不履行預約合同約定的訂立合同義務的，對方可以請求其承擔預約合同的違約責任。”但本案中是否可強制要求開發商繼續履行與趙買家簽訂《商品房買賣合同》等締約義務，仍需根據本案事實并結合相關法律規定作出綜合判斷。《高人民關于審理商品房買賣合同糾紛案當事人名稱或者姓名和住所；......”現雙方在《認購書》中僅就合同當事人、標的、價權證，均屬于商品房買賣合同項下應履行的義務范疇，在雙方無法簽訂正式合同的前提下，對其該部分主張，本院亦不予支持。

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