廣州公寓長期出租的轉(zhuǎn)讓合同到底是買賣還是租賃合同？

張靜律師解答：現(xiàn)在很多公寓因無法過戶，都只能簽訂20年租期的租賃合同。即使名稱是買賣合同或轉(zhuǎn)讓合同，只要不轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)，就還是租賃合同。

判z決書節(jié)選：

法z院認為,房屋買賣合同是出賣人轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買受人,買受人支付價款的合同。本案中,王某與富某簽訂的《轉(zhuǎn)讓合同》未約定王某有取得房屋所有權(quán)的權(quán)利,不符合房屋買賣合同的基本要素,故王某主張與富某之間成立房屋買賣關(guān)系理由不成立,法z院不予采納?！掇D(zhuǎn)讓合同》合同名稱明確為公寓使用權(quán)轉(zhuǎn)讓,約定了具體轉(zhuǎn)讓的物業(yè)、交付時間、轉(zhuǎn)讓期限、轉(zhuǎn)讓費用,并對轉(zhuǎn)讓期限到期后的使用期限進行了約定,還對受讓人的出租、分租權(quán)進行了限制,上述約定內(nèi)容符合合同法關(guān)于租賃合同為“出將租賃物交付承使用、收益,承支付租金”的定義,故雙方簽訂的《轉(zhuǎn)讓合同》成立房屋租賃法律關(guān)系。《z高人民z法z院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第二條規(guī)定:“出就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋,與承訂立的租賃合同無效?！币蛏嬖A房屋所在建筑物未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證,現(xiàn)已被相關(guān)行政部門責(zé)令限期拆除,故富某與王某于2018年8月25日就涉訟房屋簽訂的《轉(zhuǎn)讓合同》屬無效合同。

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廣州收樓后發(fā)現(xiàn)開發(fā)商未取得竣工驗收備案表能索賠嗎？

張靜律師解答：可以，取得竣工驗收備案表是法定的交樓條件，即使合同約定不需要提供，或者購房者已事實上收樓，仍可以起訴賠償。

判z決書節(jié)選：

法z院認為:關(guān)于御某公司是否應(yīng)承擔(dān)逾期交房違約責(zé)任的問題。雙方在買賣合同第十二條、第十五條及附件七補充協(xié)議第十條、第十三條對房屋交付條件進行了約定,雖然御某公司在2015年12月31日前已取得上述約定中需提供的文件,樊買家也確認在約定的交樓時間前已符合約定的交樓條件,但御某公司直至2016年1月22日才取得《房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗收備案表》,取得竣工驗收備案表為法定的交付條件,故案涉房屋于2016年1月22日才滿樓條件。根據(jù)合同約定,御某公司應(yīng)當(dāng)在2015年12月31日前向樊買家交付房屋,因此,御某公司存在逾期交房的行為。

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廣州商品房買賣合同糾紛中，雙方對合同條款的收樓日理解不同怎么辦？

張靜律師解答：收樓日包括實際收樓日和視為收樓日，按照通俗理解,收樓日應(yīng)僅指實際收樓日。

判z決書節(jié)選：

御某公司還提出根據(jù)補充協(xié)議第十一條第三款第(2)項“乙方如有以下任何一種情形,甲方有權(quán)延期向乙方移交該商品房且無須承擔(dān)任何延期交房責(zé)任:(2)乙方未按甲方明示和要求繳納專項維修資金、物業(yè)管理服務(wù)費等各項收樓和辦z證稅、費”的約定,其無需承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任。法z院認為,第z一,補充協(xié)議第二十三條約定樊買家應(yīng)于收樓日前繳納物業(yè)專項維修資金,關(guān)于該“收樓日”的理解,根據(jù)法z院查明的事實,補充協(xié)議部分涉及“收樓日”表述為“收樓日(包括實際收樓日或視為收樓日,以日期較前者為準(zhǔn))”或“收樓日(按本補充協(xié)議第十一條規(guī)定)”,即在括號內(nèi)對收樓日的含義予以明確,而反觀補充協(xié)議的第二十三條,并未對收樓日作出任何說明,故該收樓日不應(yīng)按照第十一條中“收樓日(包括實際收樓日或視為收樓日,以日期較前者為準(zhǔn))”進行理解,按照通俗理解,該收樓日應(yīng)僅指實際收樓日。第二,根據(jù)《御某名邸二期房屋交付通知書》以及所附的《廣州御某名邸房屋業(yè)主入住應(yīng)繳費用清單》,均反映物業(yè)專項維修資金于辦理入住手續(xù)時繳納。因此,樊買家于辦理收樓手續(xù)之日繳納專項維修資金未違反合同約定及御某公司的明示及要求,御某公司主張樊買家未按明示及要求繳納專項維修資金缺乏事實依據(jù)。綜上,御某公司對其未依約交房的行為應(yīng)承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任。

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廣州買家能起訴開發(fā)商簽訂商品房買賣合同嗎？

張靜律師解答：不能。認購書僅是一個預(yù)約合同，買家不買，定金沒收，賣家不賣，定金雙倍返還，任何一方都無權(quán)強制要求對方簽訂正式的商品房買賣合同。如下面這個案件，買家起訴開發(fā)商簽訂正式商品房買賣合同，就認為民事活動應(yīng)遵循自愿原則，駁回買家請求。

書節(jié)選：

關(guān)于趙買家主張開發(fā)商與其簽訂《商品房買賣合同》并辦理網(wǎng)簽手續(xù)、協(xié)助辦理并交付案涉房屋的不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證是否成立。根據(jù)本案事實，開發(fā)商以其并非合同相對方等為由拒絕按照《認購書》的約定與趙買家簽訂《商品房買賣合同》，其行為已構(gòu)成違約?！兜洹返谒陌倬攀鍡l第二款規(guī)定：“當(dāng)事人不履行預(yù)約合同約定的訂立合同義務(wù)的，對方可以請求其承擔(dān)預(yù)約合同的違約責(zé)任。”但本案中是否可強制要求開發(fā)商繼續(xù)履行與趙買家簽訂《商品房買賣合同》等締約義務(wù)，仍需根據(jù)本案事實并結(jié)合相關(guān)法律規(guī)定作出綜合判斷?！陡呷嗣耜P(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案當(dāng)事人名稱或者姓名和住所；......”現(xiàn)雙方在《認購書》中僅就合同當(dāng)事人、標(biāo)的、價權(quán)證，均屬于商品房買賣合同項下應(yīng)履行的義務(wù)范疇，在雙方無法簽訂正式合同的前提下，對其該部分主張，本院亦不予支持。

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