廣州開發(fā)商拖欠房屋被，買房人能起訴涂銷嗎？

張靜律師解答：可以，在買受人已經(jīng)支付全部或者大部分房款后，建筑工程承包人的優(yōu)先受償權尚不能對抗買受人。

書節(jié)選：

認為:孫某與東某公司于2013年12月22日簽訂的《頤某協(xié)議書》合法有效。孫某在簽訂協(xié)議書購買案涉房屋時,尚未在廣州市購買,故其主張其名下在廣州市無房產(chǎn)記錄予以采信,其主張購買涉案房屋用于居住符合常理,故孫某屬于消費者購房人。孫某和東某公司簽訂《頤某協(xié)議書》,向東某公司支付了全部購房款并實際收樓,上述行為均發(fā)生在東某公司將涉案給珠某公司之前,東某公司作為涉案物業(yè)的開發(fā)商,在明知該物業(yè)已經(jīng)出售給孫某、其已經(jīng)收取孫某全部購房款并將房屋實際交付給孫某的情況下,仍將該房屋給珠某公司,且在珠某公司登記成為其股東之后為珠某公司辦理登記手續(xù),東某公司的行為嚴重不誠信。參考《高人院關于建設工程價款優(yōu)先受償權問題的批復》第二條關于“消費者交付購買商品房的全部或者大部分款項后,承包人就該商品房享有的工程價款優(yōu)先受償權不得對抗買受人”的規(guī)定,在優(yōu)先于權的建筑工程承包人的優(yōu)先受償權尚不能對抗買受人的情況下,本案珠某公司作為權人對涉案房屋的優(yōu)先受償權更不能對抗孫某對涉案房屋的物權期待權,孫某現(xiàn)主張登記產(chǎn)權人東某公司和權人珠某公司辦理涉案房屋的登記涂銷手續(xù)有理,予以支持。東某公司作為房屋的出售方具有為孫某的義務,故孫某請求東某公司為其辦理權屬證書并將證書交付給孫某,合理有據(jù),予以支持。

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廣州精裝修交樓的房屋，裝修不滿意能拒絕收樓嗎？

張靜律師解答：要看合同約定，有無約定收樓條件，一般開發(fā)商都不會在合同里約定裝修標準。如下面這個案件，合同雖然約定精裝修標準交樓，但開發(fā)商又規(guī)定了要先毛坯收樓才開始裝修，相當于變更了收樓標準。終購房者不滿意裝修質量，認定不能拒絕收樓。

書節(jié)選：

本案爭議的焦點是:金某主張黃賣家公司支付逾期交樓違約金應否支持的問題。認為，對于交付涉案房屋的標準問題,雙方當事人均確認涉案房屋交付標準涉及以下兩方面:一是房屋須辦妥《建設工程規(guī)劃驗收合格證》,《建設工程竣工驗收報告》,《建設工程消防驗收合格意見書》或備案憑證,供水、供氣、供電、通郵的使用證明材料,人防、出具的認可文件或準許使用文件,《房地產(chǎn)(住宅)書》,《房地產(chǎn)(住宅)使用說明書》、《臨時管理規(guī)約》或《管理規(guī)約》;二是符合睿某花園交樓標準(精裝修)。因金某已同意毛坯收樓,且其提出的32條驗收意見并未涉及房屋精裝修不符合合同約定關于精裝修交樓標準的約定,故認定涉案房屋符合上述兩個標準,金某所主張房屋存裝修質量問題,不屬于雙方合同約定的交樓標準,金某拒絕收樓,應視為黃賣家公司已在2015年11月2日按標準交樓,駁回金某要求逾期交樓的違約金的請求。

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廣州收樓時以質量問題為由拒絕收樓可以嗎？

張靜律師解答：不可以，一般的質量問題不足以拒絕收樓，開發(fā)商只承擔維修責任。除非是重大的質量問題，如整棟樓的主體質量有問題，才可以拒絕收樓。而實踐中，只要開發(fā)商取得了竣工驗收備案表，都沒有主體質量問題。

判z決書節(jié)選：

第二,關于羅買家主張的商品房預售合同及裝修合同解除的問題。一是商品房預售合同解除的問題。根據(jù)銀某公司提交的涉案樓宇竣工驗收備案表及通水、通電、通氣、通郵證據(jù)顯示,涉案房屋事實上于2019年7月12日符合法定和約定的交付條件,由于商品房預售合同約定的交樓時間為2019年1月31日,銀某公司的行為構成遲延交樓,應承擔違約責任。銀某公司于2019年7月14日向羅買家發(fā)出《收樓通知書》,羅買家確認于2019年7月16日收到,并于2019年7月20日前往涉案房屋進行收樓。上述時間距離合同約定的交樓時間均逾期不超過180日,根據(jù)商品房預售合同第十四條的約定,涉案商品房預售合同的解除條件尚未成就,羅買家不享有約定的合同解除權。雖羅買家在涉案房屋交接時提出質量異議,但系房屋的質量瑕疵問題,羅買家也已要求銀某公司進行維修整改,結合商品房預售合同補充協(xié)議第三條關于“銀某公司履行維修及保修責任的,不視作延期交樓,羅買家不得拒絕接受該商品房”的約定,故羅買家于2019年7月20日提出的關于質量瑕疵的異議不能成為拒絕收樓的正當理由。

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廣州買房不過戶被查封，如何證明不是自己的過錯未辦理過戶手續(xù)？

張靜律師解答：提交要求賣家辦理過戶手續(xù)的相關證據(jù)即可，如通話錄音、聊天記錄、短信、書面函件等都可以。如下面這個案件，侄子跟姑姑買了房子后，姑父不配合過戶，后姑父欠債房屋被查封準備拍賣，侄子提起案外人執(zhí)行異議之訴。審理后認為侄子有短信證據(jù)證明曾多次要求姑父配合過戶，姑父不配合，終認定侄子非因自身原因未辦理過戶手續(xù)。解除對房屋的查封。

書節(jié)選：

本案爭議焦點為：案涉房屋未辦理過戶登記是否系因龔侄子自身原因所導致。《高人民關于人民辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條規(guī)定：“金錢債權執(zhí)行中，買受人對登記在被執(zhí)行人名下的不動產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執(zhí)行的，人民應予支持：（一）在人民查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民查封之前已合法占有該不動產(chǎn)；（三）已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民的要求交付執(zhí)行；（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記。”本案證登記的所有人劉姑父，要求其協(xié)助過戶，符合常理。故案涉房屋未辦理過戶登記非因龔侄子原因造成的。龔侄子提出本案執(zhí)行異議之訴請求阻卻執(zhí)行，本院予以支持。

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