廣州買宅基地后拆舊建新，賣家能起訴合同無效嗎？

張靜律師解答：看新建的房屋是否有合法報(bào)建，如果有報(bào)建，領(lǐng)取新的宅基地證，且實(shí)際面積不超出報(bào)建面積，會(huì)進(jìn)行實(shí)體處理。如果未報(bào)建，或?qū)嶋H面積超出了報(bào)建面積，很可能不處理，裁定駁回起訴。

書節(jié)選：

本院認(rèn)為：關(guān)于返還涉案集體土地房產(chǎn)證涉及的土地及現(xiàn)有上蓋房屋的問題。雙方均確認(rèn)穗集地證字第××號(hào)《集體土地房產(chǎn)證》所記載的原房屋已被拆除，現(xiàn)涉案房屋為全買家等人自行建造，且未經(jīng)規(guī)劃報(bào)建。《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第六十五條規(guī)定：“在鄉(xiāng)、村莊規(guī)劃區(qū)內(nèi)未依法取得鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證或者未按照鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證的規(guī)定進(jìn)行建設(shè)的，由鄉(xiāng)、鎮(zhèn)責(zé)令停止建設(shè)、限期改正的；逾期不改正的，可以拆除。”由此可知，未取得鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證或者未按照鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證的規(guī)定進(jìn)行建設(shè)的，涉及到建筑的認(rèn)定及處理，應(yīng)由相關(guān)行政機(jī)關(guān)審查。且涉案房屋與所在土地?zé)o法分離，在相關(guān)行政機(jī)關(guān)未對(duì)涉案房屋處理前，不宜對(duì)交還涉案土地及房屋作出實(shí)體處理，一審對(duì)此進(jìn)行實(shí)體審理，處理不當(dāng)，本院予以糾正。對(duì)于區(qū)賣家要求返還涉案土地及房屋的請(qǐng)求，應(yīng)予以駁回起訴。

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廣州宅基地房買賣合同無效后，土地的價(jià)值能賠償嗎？

張靜律師解答：此類案件，不同法官的判法差別非常大，有的支持，有的不支持，甚至還有的不受理。如下面這個(gè)案件，就土地的價(jià)值也賠償。

書節(jié)選：

一審中,依據(jù)李買家的申請(qǐng),一審委托均某公司對(duì)涉案房屋及其座落土地在2019年6月28日的市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。均某公司出具《房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告》(粵均某評(píng)字[2019]x號(hào)),價(jià)格評(píng)估結(jié)論為“上述房地產(chǎn)在價(jià)值時(shí)點(diǎn)市值為752160元,考評(píng)估單價(jià)為4800元/m2。其中,建筑物價(jià)值為230036元,土地使用權(quán)價(jià)值為522124元。”評(píng)估方法為成本法。

二審認(rèn)為：本案爭(zhēng)議的焦點(diǎn)是:李買家主張阮賣家賠償損失的認(rèn)定問題。現(xiàn)評(píng)析如下:阮賣家與李買家簽訂的《宅基地房屋轉(zhuǎn)讓合約》為無效合同。而對(duì)于《轉(zhuǎn)讓合約》無效,雙方當(dāng)事人均有存在同等過錯(cuò)。因此,根據(jù)《合同法》第五十八條的規(guī)定,在李買家向阮賣家返還涉案房屋、房地產(chǎn)權(quán)證以及阮賣家向李買家返還購(gòu)房款的基礎(chǔ)上,李買家仍有權(quán)主張阮賣家承擔(dān)因房地產(chǎn)價(jià)格上漲造成的房屋差價(jià)損失,該差價(jià)損失應(yīng)考慮阮賣家因土地升值等所獲得利益。依照均某公司出具的《房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告》結(jié)論,涉案房屋市值為752160元,阮賣家向李買家賠償?shù)膿p失應(yīng)為261080元[(752160元-230000元)×50%]。一審未考慮房屋升值部分利益,僅以涉案房屋的建筑物價(jià)值作為賠償損失依據(jù)不妥,本院予以糾正。

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廣州征收補(bǔ)償協(xié)議簽字了還能起訴無效嗎？

張靜律師解答：基本不能。如下面這個(gè)案件，原告簽訂征收補(bǔ)償協(xié)議4年后認(rèn)為面積補(bǔ)少了，起訴要求確認(rèn)征收補(bǔ)償協(xié)議無效，就以不符合無效的情況為由駁回請(qǐng)求。

書節(jié)選：

認(rèn)為，本案爭(zhēng)議焦點(diǎn)在于陳某要求確認(rèn)涉案協(xié)議無效的理由是否成立問題。具體分析如下:涉案協(xié)議系陳某與南沙土地開發(fā)中心、珠江街征收辦公室經(jīng)協(xié)商后于2015年3月9日自愿簽訂。目前并無證據(jù)證明陳某在簽約時(shí)曾就該協(xié)議提出過任何異議,且在陳某與案外人陳某玲、陳某敏的法定繼承、分家析產(chǎn)糾紛一案中,亦無證據(jù)證明陳某曾提出有關(guān)涉案協(xié)議無效的抗辯意見。在此情況下,陳某于簽約四年后的2019年11月14日向一審提起本案,請(qǐng)求確認(rèn)涉案協(xié)議書無效,顯然有違《合同法》第六十條有關(guān)“履約”及“誠(chéng)實(shí)信用”的規(guī)定。一審受理本案后,依法審查認(rèn)定陳某要求確認(rèn)涉案協(xié)議無效的依據(jù)不足,并判令駁回陳某該訴請(qǐng),處理結(jié)果并無不當(dāng)。至于南沙土地開發(fā)中心和珠江街征收辦公室在與陳某簽訂涉案協(xié)議書前后是否存在程序的情形,并不屬于民事中確認(rèn)合同無效的審查范圍,本院對(duì)此不作評(píng)判。

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