廣州買宅基地后拆舊建新，賣家能起訴合同無效嗎？

張靜律師解答：看新建的房屋是否有合法報建，如果有報建，領取新的宅基地證，且實際面積不超出報建面積，會進行實體處理。如果未報建，或實際面積超出了報建面積，很可能不處理，裁定駁回起訴。

書節選：

本院認為：關于返還涉案集體土地房產證涉及的土地及現有上蓋房屋的問題。雙方均確認穗集地證字第××號《集體土地房產證》所記載的原房屋已被拆除，現涉案房屋為全買家等人自行建造，且未經規劃報建。《城鄉規劃法》第六十五條規定：“在鄉、村莊規劃區內未依法取得鄉村建設規劃許可證或者未按照鄉村建設規劃許可證的規定進行建設的，由鄉、鎮責令停止建設、限期改正的；逾期不改正的，可以拆除。”由此可知，未取得鄉村建設規劃許可證或者未按照鄉村建設規劃許可證的規定進行建設的，涉及到建筑的認定及處理，應由相關行政機關審查。且涉案房屋與所在土地無法分離，在相關行政機關未對涉案房屋處理前，不宜對交還涉案土地及房屋作出實體處理，一審對此進行實體審理，處理不當，本院予以糾正。對于區賣家要求返還涉案土地及房屋的請求，應予以駁回起訴。

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廣州宅基地房買賣合同無效后，土地的價值能賠償嗎？

張靜律師解答：此類案件，不同法官的判法差別非常大，有的支持，有的不支持，甚至還有的不受理。如下面這個案件，就土地的價值也賠償。

書節選：

一審中,依據李買家的申請,一審委托均某公司對涉案房屋及其座落土地在2019年6月28日的市場價值進行評估。均某公司出具《房地產估價報告》(粵均某評字[2019]x號),價格評估結論為“上述房地產在價值時點市值為752160元,考評估單價為4800元/m2。其中,建筑物價值為230036元,土地使用權價值為522124元。”評估方法為成本法。

二審認為：本案爭議的焦點是:李買家主張阮賣家賠償損失的認定問題。現評析如下:阮賣家與李買家簽訂的《宅基地房屋轉讓合約》為無效合同。而對于《轉讓合約》無效,雙方當事人均有存在同等過錯。因此,根據《合同法》第五十八條的規定,在李買家向阮賣家返還涉案房屋、房地產權證以及阮賣家向李買家返還購房款的基礎上,李買家仍有權主張阮賣家承擔因房地產價格上漲造成的房屋差價損失,該差價損失應考慮阮賣家因土地升值等所獲得利益。依照均某公司出具的《房地產估價報告》結論,涉案房屋市值為752160元,阮賣家向李買家賠償的損失應為261080元[(752160元-230000元)×50%]。一審未考慮房屋升值部分利益,僅以涉案房屋的建筑物價值作為賠償損失依據不妥,本院予以糾正。

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廣州征收補償協議簽字了還能起訴無效嗎？

張靜律師解答：基本不能。如下面這個案件，原告簽訂征收補償協議4年后認為面積補少了，起訴要求確認征收補償協議無效，就以不符合無效的情況為由駁回請求。

書節選：

認為，本案爭議焦點在于陳某要求確認涉案協議無效的理由是否成立問題。具體分析如下:涉案協議系陳某與南沙土地開發中心、珠江街征收辦公室經協商后于2015年3月9日自愿簽訂。目前并無證據證明陳某在簽約時曾就該協議提出過任何異議,且在陳某與案外人陳某玲、陳某敏的法定繼承、分家析產糾紛一案中,亦無證據證明陳某曾提出有關涉案協議無效的抗辯意見。在此情況下,陳某于簽約四年后的2019年11月14日向一審提起本案,請求確認涉案協議書無效,顯然有違《合同法》第六十條有關“履約”及“誠實信用”的規定。一審受理本案后,依法審查認定陳某要求確認涉案協議無效的依據不足,并判令駁回陳某該訴請,處理結果并無不當。至于南沙土地開發中心和珠江街征收辦公室在與陳某簽訂涉案協議書前后是否存在程序的情形,并不屬于民事中確認合同無效的審查范圍,本院對此不作評判。

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